يشهد قطاع التمويل العقاري في السعودية تطورًا كبيرًا مع رؤية 2030 التي تسعى إلى رفع نسبة تملك المواطنين للمنازل. ومن بين الأدوات التمويلية الأساسية في هذا المجال يأتي الرهن العقاري، الذي يتيح للأفراد شراء العقار وسداد قيمته على أقساط ميسرة.

لكن قبل التقديم على أي منتج تمويلي عقاري، من الضروري أن يفهم المتقدم شروط الرهن العقاري في السعودية بشكل شامل، لضمان توافقه مع متطلبات البنوك والجهات التنظيمية.

في هذا المقال، سنستعرض بالتفصيل نظام الرهن العقاري السعودي، والشروط الأساسية للمقترض والعقار، والمستندات المطلوبة، بالإضافة إلى مقارنة بين شروط أبرز البنوك، لنقدّم لك دليلًا متكاملًا لعام 2025 يساعدك على اتخاذ قرار مالي واعٍ.

أهمية معرفة الشروط قبل التقديم

فهم الشروط مسبقًا يُعد خطوة حاسمة لتجنب الرفض أو التأخير في الإجراءات. فالبنوك وشركات التمويل تقيّم أهلية العميل بناءً على العمر، الدخل، السجل الائتماني، والعقار نفسه. ومعرفة هذه المعايير تتيح لك تعديل وضعك المالي أو الوظيفي قبل التقديم لزيادة فرص القبول.

التغييرات في نظام الرهن العقاري

شهد نظام الرهن العقاري السعودي تحديثات مهمة خلال السنوات الأخيرة، هدفت إلى تعزيز الشفافية وحماية حقوق جميع الأطراف (الممول، والراهن، والمرتهن له). ومن أبرز هذه التعديلات:

• تبسيط إجراءات نقل الملكية.
• تفعيل التسجيل الإلكتروني للعقود.
• منح صلاحيات أوسع للجهات التمويلية المرخصة.

نظام الرهن العقاري السعودي – الإطار القانوني

نظرة عامة على النظام

نظام الرهن العقاري هو الإطار القانوني الذي ينظّم العلاقة بين المقترض (الراهن) والممول (المرتهن له)، بحيث يُستخدم العقار كضمان مقابل القرض. ويتيح النظام للجهة الممولة حجز العقار في حال تعثّر السداد، وفق ضوابط محددة من هيئة السوق المالية ومؤسسة النقد السعودي (ساما).

أهم التعديلات الأخيرة

أُدخلت تعديلات عام 2024 لتسهيل تمويل المساكن الجاهزة وغير الجاهزة، وتشجيع التمويل المشترك بين البنوك والقطاع الخاص، بالإضافة إلى تطوير آليات تقييم العقارات لتكون أكثر دقة وعدالة.

الجهات المنظمة للرهن العقاري

تتولى البنك المركزي السعودي (ساما) الإشراف العام على التمويل العقاري، بينما تتعاون معه جهات أخرى مثل:

• وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان.
• الهيئة العامة للعقار.
• شركة إعادة التمويل العقاري السعودية (SRC).

الشروط الأساسية للحصول على رهن عقاري

شروط المقترض (الراهن)

1. الجنسية والإقامة

يشترط أن يكون المتقدم سعودي الجنسية أو مقيماً يحمل إقامة سارية المفعول (لبعض المنتجات التمويلية).

2. العمر (الحد الأدنى والأقصى)

عادةً ما يتراوح عمر المقترض بين 21 و65 عامًا عند سداد آخر قسط، وقد تختلف هذه المدة حسب البنك.

3. الحد الأدنى للراتب

يتطلب معظم البنوك دخلاً لا يقل عن 4,000 ريال للقطاع الحكومي و 5,000 ريال للقطاع الخاص.

4. مدة الخدمة

يُشترط في العادة أن تكون مدة الخدمة لا تقل عن 3 أشهر في القطاع الحكومي و6 أشهر في القطاع الخاص.

5. السجل الائتماني

يجب ألا يكون لدى العميل تعثرات أو التزامات مالية متأخرة لدى البنوك الأخرى، مع وجود سجل ائتماني إيجابي لدى “سمة”.

شروط العقار المرهون

1. نوع العقار المقبول

يُقبل عادة العقار السكني الجاهز (فيلا، شقة، دور مستقل). أما الأراضي أو العقارات التجارية فتُموّل وفق برامج خاصة.

2. حالة البناء

يجب أن يكون العقار بحالة جيدة وصالحًا للسكن، وأن تتجاوز نسبة الإنجاز فيه 80% إن لم يكن مكتملًا.

3. الموقع والتقييم

يُشترط أن يكون العقار في منطقة حضرية مخدومة، ويخضع لتقييم معتمد من جهة مرخصة لتحديد قيمته السوقية.

4. صك الملكية

يجب أن يكون الصك إلكترونيًا وصادرًا من وزارة العدل وخالياً من النزاعات أو الرهون السابقة.

المستندات المطلوبة للرهن العقاري

مستندات إثبات الهوية

• الهوية الوطنية أو الإقامة.
• سجل الأسرة (إن وُجد).

مستندات إثبات الدخل

• تعريف بالراتب حديث.
• كشف حساب بنكي لآخر 3 أشهر.

مستندات العقار

• صورة من صك الملكية.
• كروكي موقع العقار.
• تقرير التقييم العقاري.

مستندات إضافية

• عرض سعر من البائع أو المقاول.
• وثيقة تأمين العقار (في بعض الحالات).

شروط البنوك السعودية للرهن العقاري

1. البنك الأهلي السعودي

1. الحد الأدنى للراتب: 5,000 ريال.
2. نسبة التمويل: حتى 90%.
3. عمر العميل: من 21 إلى 60 سنة.
4. فترة السداد: حتى 30 سنة.

2. بنك الراجحي

1. راتب لا يقل عن 5,000 ريال.
2. تمويل يصل إلى 85% من قيمة العقار.
3. يشترط تحويل الراتب.
4. متاح للموظفين والمتقاعدين.

3. بنك الرياض

1. تمويل يصل إلى 90%.
2. مدة خدمة لا تقل عن 3 أشهر.
3. إمكانية التمويل المشترك بين الزوجين.

مقارنة بين شروط البنوك المختلفة

البنك	الحد الأدنى للراتب	نسبة التمويل	مدة السداد	تحويل الراتب
الأهلي	5,000 ريال	90%	30 سنة	مطلوب
الراجحي	5,000 ريال	85%	25 سنة	مطلوب
الرياض	4,000 ريال	90%	30سنة	اختياري

شروط الرهن الميسر (برنامج سكني)

يُعتبر الرهن الميسر أحد برامج وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان بالتعاون مع صندوق التنمية العقارية.

الفئات المستهدفة

• المواطنون ذوو الدخل المتوسط والمنخفض.
• الأسر السعودية التي لا تمتلك مسكنًا.

الشروط الخاصة

• أن يكون المستفيد مسجلًا في برنامج “سكني”.
• العقار سكني وجاهز أو تحت الإنشاء.

نسبة الدعم الحكومي

قد تصل إلى 100% من الأرباح التمويلية بحسب دخل الأسرة وعدد أفرادها.

شروط رهن العقار مقابل قرض شخصي

الاختلافات عن الرهن العادي:

في هذا النوع، لا يُستخدم القرض لشراء العقار، بل يُقدَّم مقابل رهن عقار مملوك مسبقًا للعميل.

المتطلبات الإضافية:

• أن يكون العقار خالياً من أي رهن سابق.
• ألا تقل قيمته عن مبلغ القرض المطلوب.
• تقديم تأمين شامل على العقار.

الشروط المالية للرهن العقاري

1. نسبة القرض إلى قيمة العقار (LTV)

هي النسبة بين قيمة القرض وسعر العقار، وعادة لا تتجاوز 90%.

2. نسبة الدين إلى الدخل (DTI)

يجب ألا تتجاوز الأقساط الشهرية 65% من إجمالي الدخل الشهري للعميل.

3. الدفعة الأولى المطلوبة

تبدأ عادة من 10% من قيمة العقار، وتقل في حالة الدعم الحكومي.

ماذا يحدث إذا لم تنطبق عليك الشروط؟

خيارات بديلة:

• طلب تمويل مشترك مع الزوج أو أحد الأقارب.
• اختيار عقار أقل قيمة.
• رفع السجل الائتماني قبل التقديم.

تحسين فرصك للقبول

• سداد الديون القديمة.
• زيادة الدخل عبر وظيفة إضافية أو تحويل الراتب للبنك الممول.

الأسئلة الشائعة حول شروط الرهن العقاري

س1: هل يمكن الحصول على رهن عقاري بدون راتب ثابت؟

ج: نادرًا، لكن بعض البنوك تقدم تمويلًا لأصحاب الأعمال الحرة بشرط إثبات الدخل المستقر لمدة لا تقل عن 12 شهرًا.

س2: ما هو الحد الأدنى للراتب للرهن العقاري؟

ج: يختلف من بنك لآخر، ويتراوح عادة بين 4,000 و5,000 ريال سعودي.

س3: هل أستطيع الحصول على رهن إذا كان لدي قرض آخر؟

ج: نعم، بشرط ألا تتجاوز نسبة الالتزامات الشهرية 65% من الدخل.

س4: كم المدة المطلوبة في الوظيفة الحالية؟

ج: غالباً من 3 إلى 6 أشهر حسب جهة العمل ونوع القطاع.

وفي الختام فإن فهم شروط الرهن العقاري خطوة ضرورية لكل من يسعى لامتلاك منزل في السعودية بطريقة آمنة ومنظمة. فمعرفة تفاصيل النظام، والشروط البنكية، والمستندات المطلوبة، تتيح لك اتخاذ قرار واعٍ يُجنبك الرفض أو التعثر مستقبلاً.